はじめに
 

プライベート不動産は、安定した収入、魅力的な長期リターン、インフレ耐性、そして分散効果など、投資家のポートフォリオ強化に寄与する利点を提供してくれます。上場・プライベート不動産ともに、それぞれ異なる役割を果たし、市場環境によって異なる反応を示すことがあります。この点を踏まえつつ、足元の環境下ではプライベート不動産の明るい見通しを示唆する要因がいくつか存在すると考えています。
 

上場・プライベート不動産のパフォーマンスに見られる3つの重要な相違点
 

過去のパフォーマンスを長期で見ると、上場不動産とプライベート不動産のリターンに大幅な乖離はありません。しかし、特定の市場環境下におけるそれぞれの動きを詳しく見ると、理解しておくべき重要な違いがいくつか浮かび上がってきます。

第一に、上場不動産投資信託（REIT）は、景気の悪化や回復の局面において、プライベート不動産の先行指標となる傾向があります。今回のサイクルも例外ではありません。REITのような不動産株は日次で時価評価が行われるため、株価のバリュエーションとプライベート資産の純資産価値（NAV）との間に乖離が生じることがあります。その結果、これまでのサイクルでは、プライベート不動産の回復は上場不動産に遅れる傾向がみられています。

第二に、歴史を振り返ると、上場不動産の急落の多くは、不動産のファンダメンタルズではなく、マクロ経済への懸念や投資家心理に起因していることが示唆されています。これは、市場の動きにつられ株価が下落する局面でも、プライベート不動産と同様に、上場不動産のNAVはプライベート同様に安定する傾向があるという事実によって裏付けられています。

最後に、次の図表が示す通り、上場不動産の頻繁なドローダウンに追随することは稀です。1978年以降、上場不動産が25回の下落を記録したのに対し、プライベート不動産はわずか3回にとどまっています。さらに、プライベート不動産が下落した場合でも、その下げ幅は比較的緩やかとなっており、平均して9カ月の遅れを伴って上場不動産の動きに追随する傾向が確認されています。

足元の見通し
 

直近の下落局面から、上場不動産は著しい回復を見せています。プライベート不動産も同様の回復を遂げると予想されますが、そのペースはより緩やかになる見込みです。プライベート不動産のバリュエーションは底打ちしたと見られ、回復に伴って投資機会をもたらすと見込まれます。

一方で、米国の政策金利は当面の間、安定した水準で推移すると予想しています。FRB（米連邦準備制度）はインフレ対応をめぐって慎重な姿勢を維持しており、雇用統計も堅調に推移していることから、米国経済全体への信頼感が高まっています。借入コストがやや高水準にあるものの、不動産リターンの改善が不動産市場における投資活動を後押しするでしょう。
 

結論
 

今こそ、プライベート不動産の回復局面に先んじて投資を行う好機ではないでしょうか。安定した収益、インフレへの耐性、そしてポートフォリオの分散効果といった、プライベート不動産ならではの投資メリットを享受するチャンスです。

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