主要な貿易相手国に対する関税導入により、市場のボラティリティの高まりや投資家心理の悪化、株式市場の下落が引き起こされる可能性があります。こうした動きは、経済全体の減速、特にサービス業の鈍化へと波及する懸念もあります。このような環境は、幅広い投資セクターに影響を与える可能性がある一方で、不動産市場への直接的な影響は比較的限定的と見られています。しかし、関税を巡る不透明感が強まる中では、運用力の高い不動産マネージャーの選定がこれまで以上に重要となっており、ボラティリティの高い市場環境において安定したパフォーマンスを確保する鍵となります。

短期的な影響と長期的な影響

関税は、消費者へのコスト転嫁を通じて全体的な消費支出を抑制し、経済成長の減速を引き起こす可能性があります。もっとも、その影響の大きさは、関税の適用期間の長さや、主要産業が免除措置を受けられるかどうかに大きく左右されます。物品の流通と消費支出は、産業用および小売不動産の需要を支える主な要因であるため、これらが鈍化すれば、該当セクターにおけるリーシング需要の減少につながる可能性があります。さらに、関税が引き起こすインフレ圧力は、不動産投資における借入コストの上昇を招きかねません。その結果として、資金繰りの厳しい売り手からのディストレスト資産が市場に出回る機会が増加し、投資家にとっては魅力的な取得機会となる可能性もあります。

関税は一般的に経済全体に対してマイナスの影響をもたらすと見なされがちですが、不動産においては、その特性に基づくポジティブな側面も存在します。たとえば、インフレは不動産にとって好材料となる場合があります。賃料はインフレ期待に連動して上昇し、ときにはインフレ率を上回ることもあります。また、再取得コストの上昇に伴い、既存不動産の資産価値が上昇する傾向も見られます。さらに、長期的な視点では、関税が国内製造業の活性化と雇用の増加を促すことで、不動産市場にもプラスの影響を及ぼす可能性があります。具体的には、製造業を支える物流施設などの不動産セクターの需要が拡大すると予想されます。実際に、オンショア（国内回帰）傾向の加速を背景に、2020年以降の不動産需要は前年比で平均約50％の増加を記録しており、このトレンドは今後も継続することが見込まれています¹。

不透明感が続くも、見通しはポジティブ

不透明な経済環境が続くなかにあっても、商業用不動産の価格は概ね安定を維持する可能性が高いと見られています。これは、長期国債利回りが今後徐々に低下していくとの見方や、年後半にかけて投資家心理が改善するとの期待に基づいています。利回りの低下と融資環境の改善が重なれば、不動産投資市場の回復がさらに進む可能性があります。

図表5は、不動産のキャップレートとその後5年間のリターンの相関関係を示したものです。この関係に基づいて将来のリターンを推計した場合、2025年から2029年の5年間で、すべての不動産タイプにおいて年平均9.3％のリターンが見込まれることが示唆されています²。

まとめ

関税の動向――特に、急速に変化する政治環境のもとで地域やセクターごとに異なる影響が生じる可能性――は、今後数年間のインフレ、経済成長、金利動向を左右する重要な要因となるでしょう。こうした不確実性の高い環境を乗り越えるには、保有期間中にキャッシュフローの成長を最大化するための高度な運営能力が不可欠です。

前回の不動産サイクルでは、キャップレートの低下がパフォーマンス向上に大きく貢献しました。しかし現在の市場は状況が異なります。今後数年間にわたって高いリターンを実現するためには、金融エンジニアリングを活用するのではなく、運営改善による事業計画の着実な実行がより重要になっています。

インカム成長が注目される中で、リターンの源泉となるのは、適切なアセットの選定、コスト削減、スケールメリットの追求、および運用効率の改善です。これらを実現するためには、強固で統合的な運用プラットフォームの存在が極めて重要です。すなわち、市場環境にかかわらずキャッシュフローを安定的に創出するには、ハンズオン（現場主導型）の運営アプローチの価値がこれまで以上に高まっていると言えるでしょう。

脚注

1. 出所：JLL、2025年2月28日時点。

2. 出所：CBRE、2025年3月21日時点。

リスクに関する記述

資産クラスとして、プライベート・クレジットは多様な債券で構成されています。それぞれのリスク／リターン特性は異なるものの、プライベート（非上場の）クレジット投資では、資金調達の選択肢が限定的な企業へのオポチュニスティックな投資を模索するため、一般的に、上場のものと比較してデフォルト・リスクが高くなります。プライベート・クレジット投資では、通常、発行体が投資適格未満または無格付けであるため、より高いリスクの対価として利回りもより高くなります。

不動産関連商品への投資は、不動産の物件価値、賃料、入居率に影響を及ぼす経済、法令、環境の要因から影響を受ける場合があります。インフラ企業は、その事業に悪影響を及ぼす可能性のある様々な要因（高金利、高レバレッジ、規制コスト、景気減速、余剰生産能力、競争激化、燃料不足、再エネ方針など）から影響を受ける場合があります。

オルタナティブ投資はしばしば投機的であり、高いリスクを伴います。投資家は、投資金額の全てまたは多額を失う可能性があります。ハイイールド債には金利リスクが伴います。金利が上昇すると債券価格は下落します。一般的に、満期が長期になるほど金利リスクに対する感応度が高くなります。利回りは経済状況に伴って変動します。利回りは、投資意思決定に際する検討事項のひとつにすぎません。

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将来の見通しに関する記述

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インデックスの定義

クリフウォーター·ダイレクト·レンディング·インデックス（CDLI）は、特定の適格性要件を条件として、上場および未上場の両方を含む事業開発会社（BDC）の原資産の資産加重パフォーマンスで表される、米国ミドルマーケット（中堅）企業貸付のレバレッジなし報酬控除前パフォーマンスを測定する指数です。

ユーロ圏を代表する株価指数であるEURO STOXX 50指数は、同地域における**主要セクターの代表的な優良企業（ブルーチップ）で構成されています。

FTSE EPRA Nareit ディベロップト不動産インデックスは、運用されていない時価総額加重トータルリターン·インデックスであり、先進国の上場エクイティ·リートおよび上場不動産企業で構成されています。

FTSEグローバル·コア·インフラストラクチャー50/50インデックスは、市場参加者に業界の定義によるインフラの解釈をもたらし、一定のインフラ·サブセクターへのエクスポージャーを調整しています。セクター別構成比率は、半年ごとのレビューの一環として、広範な3産業セクターについて、公益事業50%、7.5%を上限とする線路／鉄道を含む運輸30%、パイプライン、衛星、電気通信塔を含むその他セクター20%の比率に従って調整されます。各グループ内の個別銘柄の比率は、投資可能時価総額の割合で調整されます。

ICE BofA 米国ハイ・イールド・インデックスは、米国国内市場で公募発行された米ドル建て投資適格未満社債のパフォーマンスを追跡しています。

ICE BofAメリルリンチ・グローバル・ハイイールド・ヨーロピアン・イシューアーズ非金融セクター（ロシア除く）3％制限インデックスは、より広範な指数に含まれる全ての証券のうち、金融機関の発行銘柄およびロシアをリスク国とする銘柄を除外し、かつ個別発行体の比率を3％に制限したサブインデックスです。本インデックスは毎月リバランスされ、米ドル建て為替ヘッジが適用されています。

モーニングスターLSTA米国レバレッジド・ローン指数は、米国のレバレッジド・ローン市場のパフォーマンスを測定することを目的とした、時価総額加重型の指数です。

MSCI ワールド·インデックスは、先進国の株式市場のパフォーマンスを測定するように設計された、浮動株調整後時価総額加重インデックスです。

ナスダック指数は、ナスダック株式市場で取引されている企業を時価総額加重方式で追跡する指数です。

プレキン·インフラストラクチャー·インデックスは、プライベート·キャピタル·パートナーシップへの実際の投資額に基づいて、投資家がプライベート·インフラ·ポートフォリオで平均的に獲得したリターンを指数化したものです。各データポイントは、包括的なパフォーマンスデータが保有されているクローズドエンド型ファンドのプールから、四半期開始時点と終了時点の両方で個別に算出されています。

プレキン·プライベート·エクイティ·インデックスは、プライベート·キャピタル·パートナーシップへの実際の投資金額に基づいて、投資家がプライベート·エクイティ·ポートフォリオで平均的に獲得したリターンを指数化したものです。各データポイントは、包括的なパフォーマンスデータを保有するクローズドエンド型ファンドのプールから、四半期開始時と終了時の両方で個別に算出されています。

プレキン·リアル·エステート·インデックスは、プライベート·キャピタル·パートナーシップへの実際の投資金額に基づいて、投資家がプライベート不動産ポートフォリオで平均的に獲得したリターンを指数化したものです。各データポイントは、包括的なパフォーマンスデータが保有されているクローズドエンド型ファンドのプールから、四半期開始時点と終了時点の両方で個別に算出されています。

ICE BofA メリルリンチ·グローバル·ハイ·イールド·ヨーロピアン·イシュアーズ·ノンフィナンシャル3%コンストレインド Exロシア·インデックスは、金融発行体またはロシアをリスク国とする証券を除く、より広範なインデックスに含まれるすべての証券を含むサブインデックスで、発行体のエクスポージャーは3%に制限されています。インデックスは米ドルヘッジ、月次でリバランスされています。